При покупке жилья в новостройках, особенно при оформлении договора на участие в долевом строительстве, российские покупатели, зачастую, сильно рискуют. Новые правила, согласно закону о долевом строительстве, были значительно ужесточены для застройщиков, что не помешало придумать им новые схемы для ухода из-под действия законодательства.
Покупая квартиры в строящихся домах, нужно быть готовым к следующим неприятным моментам:
1) Зачастую, при строительстве создается целая цепочка: гражданин для покупки квартиры в Калуге в строящемся доме перечисляет деньги одной фирме, та – следующей фирме, а дом строит третья компания. Первая компания может собрать деньги с покупателей, и нарушить обязательства перед остальными участниками цепочки. Таким образом, строительная фирма, которая не имеет прямого договора с покупателями, соответственно, не обязана передавать жилье гражданам. Такая схема может быть придумана специально. Для того чтобы не потерять деньги в таком сложном проекте, нужно обязательно проконсультироваться с опытным юристом. Только он сможет подсказать, как правильно поступить в том или ином случае.
2) Зачастую, застройщики идут на снижение издержек (главным образом, налоговых) за счет уменьшения официальной стоимости квартиры по договору. Так, вместо 100%, в договоре может быть указано 60% от реальной стоимости жилья. Остальная оплата может быть оформлена в качестве страховых взносов. Такая схема опасна тем, что в случае, если строительство будет «заморожено», страховые взносы вернуть не удастся, а только ту сумму, которая указана в договоре. Поэтому лучше подписывать только тот договор, в котором указана вся стоимость квартиры.
3) В договоре должны быть четко прописаны сроки, характеристики, которыми обладает недвижимость в Калуге, вся разрешительная документация и ответственность застройщика. Срок передачи готовой квартиры должен быть четко указан. А, если срок нарушается, то должна быть установлена неустойка. Но тут нужно внимательно изучить условие договора о неустойке. Зачастую, компании указывают, что ответственность наступает только при наличии вины фирмы. Впоследствии застройщик сможет легко ускользнуть от выплаты неустойки, по причине бюрократических проволочек при приемке дома.
4) В договоре должны быть подробно описаны все характеристики квартиры – этаж, подъезд, площадь, чтобы было однозначно понятно, какая квартира является объектом договора.
5) Право на землю у застройщика должно быть оформлено надлежащим образом. Это может быть, как право собственности, так и договор аренды для строительства жилого многоэтажного дома в Калуге. Договор аренды в этом случае должен иметь нормальные сроки действия, а не заканчиваться к моменту завершения строительства дома. В этом случае покупателям квартир может быть отказано в оформлении права собственности на жилье.
Такие же последствия могут возникнуть в случае, если у застройщика имеется лишь право бессрочного пользования участком, оформленное по старым правилам. Такие ситуации разрешаются только в судебном порядке. Более неприятной ситуацией являются случаи подписания договора об аренде с неуполномоченным государственным чиновником. Такой договор может быть аннулирован, а дом – признан самовольной постройкой. В этом случае в суде придется отстаивать вопрос об узаконивании дома.
